Tomtens betydelse för bostadens värde – mer än bara kvadratmeter
När vi pratar bostadsvärde hamnar fokus ofta på boyta, planlösning och renoveringsnivå. Men i många villaköp är det faktiskt tomten som avgör hur attraktiv fastigheten är – och hur den står sig över tid. Tomten är inte bara gräsmattan runt huset, utan ett helt “paket” av möjligheter och begränsningar: byggrätt, solläge, insyn, dagvatten, servitut, strandskydd och framtida planer i området.
Här får du en praktisk genomgång av vad som i regel påverkar värdet mest – plus en checklista du kan använda när du jämför bostäder.
Byggrätt och detaljplan
Den största värdedrivaren är ofta vad du får göra på tomten. En tomt med möjlighet att bygga ut, uppföra garage, attefallshus eller skapa en extra bostadsdel är generellt mer värdefull än en tomt där nästan allt är låst.
I Sverige styrs mycket av detta via detaljplanen – kommunen kan genom detaljplan ange hur området får utvecklas och vilka begränsningar som gäller.
Det är också vanligt att reglerna skiljer sig rejält mellan två kvarter som ser identiska ut på en visning.
Praktiskt tips:
Be alltid mäklaren om plankarta/planbestämmelser och leta efter:
- största byggnadsarea / byggnadshöjd
- prickmark (mark som inte får bebyggas)
- regler om komplementbyggnader och placering
Om fastigheten ligger i ett område med särskilda kulturvärden kan det finnas utökad lovplikt och extra restriktioner för åtgärder på byggnad, tomt och närmiljö.
Läget på tomten
Två tomter med samma yta kan vara värda väldigt olika beroende på hur ytan går att använda.
Saker som ofta påverkar värdet i praktiken:
- Söderläge och kvällssol på uteplatsen (extra attraktivt i Sverige)
- Plan tomt (billigare att anlägga, mer lättmöblerad, mer barnvänlig)
- Insynsskydd (häckar, nivåskillnader, naturlig avskärmning)
- Buller (väg, järnväg, industri, lekplats) – ofta svår att “renovera bort”
Snabbt test på visning: Ställ dig där du tänker att uteplatsen ska vara kl 18 en vardag. Ser du solen? Hör du trafiken? Ser grannen rakt in?
Servitut och ledningsrätt
Många blir överraskade av att tomten kan ha rättigheter kopplade till sig som gäller oavsett ägare.
- Servitut är en rätt för en fastighet att använda en annan fastighet för ett visst ändamål (t.ex. väg, brunn, avlopp). Det är knutet till fastigheten och gäller normalt oavsett vem som äger.
- Ledningsrätt kan innebära att någon har rätt att dra och ha ledningar över din mark. Det ses som ett intrång i äganderätten, och fastighetsägaren kan ha rätt till ersättning.
Varför påverkar detta värdet?
För att det kan begränsa var du kan bygga, gräva pool, plantera träd eller göra markarbeten – eller i vissa fall vara en trygghet (t.ex. säker tillgång till väg eller vatten).
Praktiskt tips
Be om utdrag/uppgifter om servitut och ledningsrätter och tänk: “Om jag vill bygga garage här – krockar något med rättigheterna?”
Strandskydd och naturrestriktioner
Närhet till vatten kan öka värdet – men det kan också innebära strandskydd, vilket kan begränsa vad du får göra.
Naturvårdsverket beskriver att strandskyddet innebär förbud mot bland annat att uppföra nya byggnader inom strandskyddsområde, och att dispenser prövas restriktivt.
Kommunen kan i detaljplan upphäva strandskyddet för ett område om särskilda skäl finns och intresseavvägningen väger över, och regelverket har uppdaterats (Lag 2025:514 nämns i Boverkets genomgång).
Praktiskt tips
Om du köper “vattennära”: kontrollera inte bara utsikten – kontrollera om du faktiskt får bygga brygga, bastu, gäststuga eller ens flytta en komplementbyggnad.
Markförhållanden, dränering och dagvatten
Det här är den del som sällan syns på Hemnet-bilderna men som kan påverka både ekonomi och trivsel:
- lera, högt grundvatten eller dålig bärighet kan göra nybyggnation/utbyggnad dyrare
- svackor där vatten samlas kan ge fuktproblem och förstörda rabatter/stenläggning
- stora nivåskillnader kan kräva stödmurar och mer underhåll
Praktiskt tips:
Efter regn: gå runt och se var vattnet tar vägen. Titta vid husgrund och lågpunkter. Fråga om historik av översvämning.
Taxeringsvärde
Taxeringsvärdet används i beskattning och ska enligt Skatteverket motsvara 75% av sannolikt marknadsvärde i värdeområdet två år före taxeringsåret (nivåår).
Det är alltså inte en “prislista”, men det kan ge en fingervisning om hur området och läget värderas, och vilka värdefaktorer som spelar in.
Du kan också söka beslutade taxeringsvärden via Skatteverkets e-tjänst.
Så använder du tomten som värdehöjare
Vill du öka attraktiviteten (och ofta värdet) utan att totalrenovera huset? Tomten är en tacksam hävstång.
Värdehöjande åtgärder som ofta ger mycket “känsla per krona”:
- tydlig, lättskött uteplats med bra solläge
- insynsskydd (häck, spaljé, smart plantering)
- bra parkering/uppfart och ordning på entrén
- belysning och gångar som gör tomten användbar större del av året
Och om du planerar större projekt (dränering, markarbete, uppfart, trädgårdsanläggning) kan det vara klokt att ta in rätt kompetens för mark och grund – både för funktion och långsiktig hållbarhet. Ett sätt att börja är att kika på aktörer som Markgrossen när du vill förstå vad som är rimligt att göra på din tomt och vilka lösningar som passar din marktyp.
Snabb checklista inför köp
- Vad säger detaljplanen om byggrätt och placering?
- Finns servitut/ledningsrätt som påverkar byggande?
- Är tomten användbar (sol/insyn/plan yta), eller dyr att “rädda”?
- Finns strandskydd eller andra restriktioner nära vatten/natur?
- Hur ser dagvatten och fukt ut runt huset efter regn?
